La capacité d'emprunt représente le montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter pour financer un projet immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges, de la durée du prêt et du taux d'intérêt. Savoir la calculer précisément avant de commencer vos recherches vous permettra de cibler les biens correspondant réellement à votre budget et d'éviter les déconvenues.
La formule de calcul de base
La capacité d'emprunt se calcule à partir de la mensualité maximale que vous pouvez supporter, elle-même déterminée par le taux d'endettement autorisé :
Mensualité maximale = Revenus nets mensuels × 35 % − Charges de crédit existantes
Depuis les recommandations du HCSF devenues contraignantes en 2022, le taux d'endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cela signifie que l'ensemble de vos charges de crédit (prêt immobilier, crédit auto, crédit à la consommation) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.
Exemple : Revenus nets du foyer : 4 500 EUR/mois. Crédit auto en cours : 250 EUR/mois.
Mensualité maximale : 4 500 × 35 % − 250 = 1 575 − 250 = 1 325 EUR/mois
Avec un taux de 3,30 % sur 20 ans, la capacité d'emprunt est d'environ 232 000 EUR
Avec un taux de 3,30 % sur 25 ans, la capacité d'emprunt monte à environ 270 000 EUR
Les revenus pris en compte
Les banques retiennent les revenus suivants pour le calcul :
- Salaires nets : intégralement pour les CDI (après période d'essai). Pour les CDD et intérimaires, les banques sont plus sélectives et demandent souvent 3 ans d'ancienneté dans le métier.
- Revenus des indépendants : moyenne des 3 derniers bilans ou des 3 dernières déclarations fiscales
- Revenus fonciers : retenus à 70 % de leur montant (pour tenir compte des charges et de la vacance locative)
- Pensions de retraite : intégralement
- Allocations : les prestations familiales peuvent être prises en compte partiellement par certaines banques, mais elles sont souvent exclues car non pérennes
Les revenus variables (primes, commissions, heures supplémentaires) sont retenus en général sur une moyenne des 3 dernières années. Les primes exceptionnelles sont souvent exclues.
Le reste à vivre
Au-delà du taux d'endettement, les banques évaluent le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui reste disponible après paiement de toutes les charges de crédit. Ce montant doit permettre de couvrir les dépenses courantes (alimentation, transport, énergie, habillement, loisirs).
Les seuils indicatifs varient selon les banques :
- 700 à 800 EUR/mois minimum pour une personne seule
- 1 000 à 1 200 EUR/mois pour un couple
- +300 à 400 EUR par enfant à charge
Un reste à vivre confortable peut permettre d'obtenir un prêt même avec un taux d'endettement proche de 35 %, voire légèrement supérieur dans le cadre de la marge de flexibilité de 20 % accordée aux banques.
L'impact de l'apport personnel
L'apport personnel ne modifie pas directement la capacité d'emprunt (celle-ci dépend des revenus et du taux d'endettement), mais il augmente le budget total du projet :
Budget total = Capacité d'emprunt + Apport personnel
Capacité d'emprunt : 250 000 EUR. Apport : 40 000 EUR.
Budget total : 290 000 EUR
Moins frais de notaire (~8 % dans l'ancien sur un bien à 268 500 EUR) : ~21 500 EUR
Budget d'achat réel : environ 268 500 EUR
Les banques demandent généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire et les frais de garantie, soit environ 10 % du prix du bien dans l'ancien. Un apport de 20 % ou plus permet d'obtenir des conditions de taux plus avantageuses.
L'impact de la durée du prêt
Allonger la durée du prêt augmente la capacité d'emprunt mais accroît considérablement le coût total :
| Durée | Taux 2025 | Mensualité pour 200 000 EUR | Coût total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,10 % | 1 394 EUR | 50 920 EUR |
| 20 ans | 3,30 % | 1 141 EUR | 73 840 EUR |
| 25 ans | 3,50 % | 1 001 EUR | 100 300 EUR |
Passer de 20 à 25 ans permet de gagner 140 EUR de mensualité mais coûte 26 460 EUR d'intérêts supplémentaires. La durée maximale autorisée par le HCSF est de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé).
Comment simuler sa capacité d'emprunt
Pour calculer votre capacité d'emprunt, suivez ces étapes :
- Additionnez tous vos revenus nets mensuels stables
- Calculez 35 % de ce total
- Soustrayez vos mensualités de crédits en cours
- Vous obtenez votre mensualité maximale
- Utilisez un calculateur d'amortissement pour convertir cette mensualité en capital empruntable selon la durée et le taux souhaités
La formule financière exacte est :
Capital = Mensualité × [1 − (1 + t)^(−n)] / t
Où t = taux mensuel (taux annuel / 12) et n = nombre de mensualités.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt
- Solder les crédits en cours : un crédit auto de 300 EUR/mois réduit la capacité d'emprunt d'environ 52 000 EUR sur 20 ans
- Allonger la durée : dans la limite de 25 ans
- Emprunter à deux : les revenus du co-emprunteur s'ajoutent
- Bénéficier de prêts aidés : PTZ, prêt Action Logement, prêt à taux préférentiel employeur
- Négocier le taux : un écart de 0,30 point sur 20 ans peut augmenter la capacité de 10 000 EUR
- Déléguer l'assurance : une assurance externe moins chère libère de la capacité d'endettement
Les profils d'emprunteurs : ce que les banques évaluent
Les banques ne se contentent pas d'appliquer mécaniquement la règle des 35 %. Elles évaluent la qualité du dossier selon plusieurs critères qualitatifs :
| Critère | Profil favorable | Profil défavorable |
|---|---|---|
| Situation professionnelle | CDI confirmé, fonctionnaire | CDD, intérimaire, période d'essai |
| Ancienneté | Plus de 2 ans dans le poste | Changements fréquents |
| Gestion des comptes | Pas de découvert, épargne régulière | Découverts récurrents, incidents bancaires |
| Apport personnel | 20 % ou plus du prix du bien | Pas d'apport (financement à 110 %) |
| Endettement actuel | Aucun crédit en cours | Crédits conso, revolving |
| Saut de charge | Mensualité proche du loyer actuel | Forte hausse des charges |
| Fichage | Aucun fichage FICP/FCC | Fichage actif ou récent |
Le saut de charge est un critère souvent méconnu. Il mesure la différence entre le loyer actuel du futur emprunteur et la future mensualité du prêt. Un saut de charge modéré (moins de 30 % d'augmentation) rassure la banque sur la capacité du ménage à absorber la nouvelle charge.
Cas pratiques de capacité d'emprunt en 2025
Voici plusieurs simulations représentatives pour illustrer les capacités d'emprunt selon différents profils :
| Profil | Revenus nets | Crédits en cours | Mensualité max. | Capacité 20 ans | Capacité 25 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Célibataire junior | 2 200 EUR | 0 EUR | 770 EUR | 135 000 EUR | 157 000 EUR |
| Couple sans enfant | 4 000 EUR | 0 EUR | 1 400 EUR | 245 000 EUR | 285 000 EUR |
| Couple, 2 enfants | 5 500 EUR | 300 EUR auto | 1 625 EUR | 285 000 EUR | 331 000 EUR |
| Cadre solo | 4 500 EUR | 0 EUR | 1 575 EUR | 276 000 EUR | 321 000 EUR |
| Couple cadres | 8 000 EUR | 0 EUR | 2 800 EUR | 491 000 EUR | 571 000 EUR |
Ces montants sont calculés avec un taux de 3,30 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans, assurance comprise (0,25 % du capital). Ils ne tiennent pas compte de l'apport personnel, qui vient s'ajouter pour déterminer le budget total d'acquisition.
Capacité d'emprunt et investissement locatif
Pour un investissement locatif, le calcul de la capacité d'emprunt intègre les revenus locatifs futurs, mais avec un coefficient de pondération :
- Les banques retiennent 70 % des loyers prévisionnels (pour tenir compte de la vacance locative, des charges et des impayés) dans le calcul des revenus
- La mensualité du prêt locatif s'ajoute aux charges existantes pour le calcul du taux d'endettement
- Deux méthodes de calcul coexistent : la méthode classique (endettement = (charges + mensualité locative) / (revenus + 70 % loyers)) et la méthode différentielle (endettement = charges / (revenus + solde locatif net)). Le HCSF privilégie désormais la méthode classique, plus restrictive.
Exemple d'investissement locatif :
Revenus nets du foyer : 5 000 EUR/mois. Mensualité résidence principale : 1 100 EUR.
Loyer prévisionnel du bien locatif : 800 EUR/mois → retenu à 70 % = 560 EUR
Revenus totaux retenus : 5 000 + 560 = 5 560 EUR
Mensualité maximale totale (35 %) : 5 560 × 35 % = 1 946 EUR
Mensualité disponible pour le prêt locatif : 1 946 − 1 100 = 846 EUR
Capacité d'emprunt locatif (20 ans, 3,30 %) : environ 148 000 EUR
Les erreurs fréquentes dans le calcul de la capacité
- Oublier l'assurance emprunteur dans le calcul des 35 % : le HCSF inclut l'assurance dans le taux d'endettement. Une assurance de 0,30 % sur 250 000 EUR représente 62,50 EUR/mois qui s'ajoutent à la mensualité du prêt.
- Surestimer ses revenus : les banques ne retiennent pas les revenus variables (primes, commissions) à 100 %. Elles calculent la moyenne des 3 dernières années et excluent souvent les primes exceptionnelles.
- Sous-estimer les frais de notaire : dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix du bien. Un bien à 250 000 EUR génère environ 18 750 à 20 000 EUR de frais de notaire, qui doivent être financés par l'apport.
- Négliger les travaux : si le bien nécessite des travaux, il faut soit les financer sur l'apport, soit les inclure dans le prêt (ce qui augmente le montant emprunté et la mensualité).
- Ne pas anticiper l'évolution des charges : un enfant à venir, un projet de passage à temps partiel ou un déménagement futur peuvent affecter durablement votre capacité de remboursement.
Le prêt à taux zéro (PTZ) et les prêts aidés
Le PTZ est un prêt complémentaire sans intérêts, accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. Il ne peut pas financer la totalité de l'opération mais vient s'ajouter au prêt principal pour augmenter le budget d'acquisition sans alourdir le taux d'endettement de manière proportionnelle, puisque le remboursement du PTZ est différé de 5 à 15 ans selon les revenus du ménage.
En 2025, le PTZ peut financer jusqu'à 40 % du coût de l'opération dans le neuf en zones tendues (A, A bis, B1) et pour l'acquisition de logements anciens avec travaux en zones détendues (B2, C). Le montant maximal varie de 100 000 à 180 000 EUR selon la zone géographique, la composition du ménage et le type de bien. Par exemple, un couple avec un enfant achetant un logement neuf en zone A bis peut bénéficier d'un PTZ allant jusqu'à 138 000 EUR.
D'autres prêts aidés peuvent compléter le montage financier :
- Prêt Action Logement (ex-1 % logement) : jusqu'à 40 000 EUR à 0,5 % pour les salariés d'entreprises de plus de 10 salariés cotisant au dispositif
- Prêt d'accession sociale (PAS) : prêt conventionné ouvrant droit à l'APL accession, accordé sous conditions de revenus
- Prêt fonctionnaire : prêt complémentaire réservé aux agents de la fonction publique, pouvant atteindre 3 900 à 14 500 EUR selon la zone géographique
- Prêts des collectivités locales : certaines communes, départements ou régions proposent des prêts à taux réduit ou des subventions pour favoriser l'accession à la propriété sur leur territoire
L'intégration de ces prêts complémentaires dans le plan de financement permet d'augmenter significativement le budget total sans dépasser le seuil de 35 % d'endettement. Un montage combinant PTZ, prêt Action Logement et prêt principal peut permettre de financer un bien dont le prix dépasse de 20 à 30 % la capacité calculée sur la base du seul prêt bancaire classique.
À retenir : La capacité d'emprunt dépend du taux d'endettement maximal de 35 % (HCSF, assurance incluse), des revenus nets stables, des charges de crédit existantes et du taux d'intérêt. L'apport personnel augmente le budget total d'acquisition mais pas la capacité d'emprunt elle-même. Allonger la durée de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15 à 18 % mais le coût total des intérêts augmente de 35 à 40 %. Soldez vos crédits en cours avant d'emprunter : un crédit auto de 300 EUR/mois réduit la capacité d'environ 52 000 EUR sur 20 ans. Les revenus locatifs sont retenus à 70 % pour l'investissement locatif. Faites évaluer votre profil par plusieurs banques ou un courtier pour obtenir les meilleures conditions.